Calcul revenus locatifs banque : comprendre la méthode utilisée par les établissements prêteurs permet de mieux préparer son projet d’investissement locatif.
Vous envisagez d’acheter un appartement pour le louer et percevoir 800 € de loyer par mois ?
Il serait tentant de penser que la banque ajoutera simplement ces 800 € à vos revenus pour calculer votre capacité d’emprunt.
En réalité, le calcul est différent.
Les établissements bancaires doivent appliquer une décote aux revenus locatifs afin de tenir compte du risque inhérent à la location. Le HCSF précise en effet que les revenus fonciers et les loyers futurs peuvent être pris en compte, mais qu’une décote doit leur être appliquée pour refléter le risque locatif.
Dans la pratique, de nombreux établissements retiennent environ 70 % des loyers.
Et cette différence peut modifier sensiblement votre capacité à financer un investissement locatif.
Pourquoi la banque ne retient-elle pas 100 % du loyer ?
Parce qu’un loyer théorique n’est pas assimilable à un salaire garanti.
Un investissement immobilier peut connaître une période sans locataire, un impayé, des travaux ou différentes dépenses liées au logement.
C’est notamment pour intégrer ce risque locatif que la banque applique une décote.
Ainsi, avec un loyer prévisionnel de :
800 € par mois
une banque appliquant une décote de 30 % retiendra :
800 € × 70 % = 560 €
Ce sont donc 560 € de revenus locatifs mensuels qui seront intégrés à l’analyse bancaire, et non 800 €.
Le pourcentage de 70 % n’est toutefois pas une règle légale imposée uniformément à toutes les banques. Le HCSF impose le principe d’une décote, mais les pratiques peuvent différer selon les établissements.
À retenir : lorsqu’on vous dit que « la banque prend 70 % des loyers », il s’agit d’une pratique bancaire courante et non d’un taux réglementaire obligatoire.
Les futurs loyers peuvent-ils être pris en compte ?
Oui.
C’est un point particulièrement important lorsqu’on réalise son premier investissement locatif.
Vous n’avez évidemment pas encore encaissé de loyers puisque vous n’êtes pas encore propriétaire. Pourtant, le futur loyer du logement financé peut être intégré dans les revenus étudiés par la banque.
Le HCSF le prévoit explicitement pour les loyers futurs du bien faisant l’objet du crédit.
La banque cherchera néanmoins à vérifier que le montant de loyer présenté dans le dossier est réaliste.
Un investisseur ne peut donc pas simplement choisir le loyer qui permettrait de faire fonctionner son financement sur le papier.
Comment les revenus locatifs entrent-ils dans le taux d’endettement ?
C’est ici qu’une confusion persiste chez de nombreux investisseurs.
Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cette règle concerne également le financement immobilier locatif.
Prenons un exemple simplifié.
Un couple dispose de :
- 4 000 € de revenus mensuels
- aucun crédit en cours
- un futur investissement générant 800 € de loyer
- une mensualité du nouveau crédit de 1 000 €
Avec une prise en compte de 70 % du loyer :
800 × 70 % = 560 €
Les revenus retenus deviennent alors :
4 000 + 560 = 4 560 €
Le taux d’effort correspondant à la nouvelle mensualité serait :
1 000 ÷ 4 560 × 100 = 21,9 %
Cet exemple est volontairement simplifié : la banque étudiera l’ensemble des crédits et charges entrant dans son calcul ainsi que la situation globale de l’emprunteur.
Peut-on soustraire le loyer de la mensualité du crédit ?
C’est un point très important.
On trouve encore sur Internet des simulations utilisant ce que l’on appelle le calcul différentiel.
Le principe consisterait, de manière simplifiée, à déduire une partie du loyer de la mensualité du crédit avant de calculer l’endettement.
Or le HCSF indique explicitement que le calcul différentiel consistant à retirer les loyers de la charge de remboursement est exclu du calcul réglementaire du taux d’effort.
C’est une nuance importante lorsque vous utilisez un simulateur d’investissement immobilier en ligne.
Deux investisseurs avec le même loyer peuvent-ils obtenir des financements différents ?
Absolument.
Le calcul des revenus locatifs n’est qu’une partie de l’analyse bancaire.
La banque examine également la stabilité des revenus professionnels, les crédits déjà en cours, le niveau d’épargne, le reste à vivre, la tenue des comptes et, plus globalement, la cohérence du projet.
Deux personnes souhaitant acheter exactement le même appartement peuvent donc obtenir des réponses différentes.
Le respect d’un taux d’effort inférieur à 35 % ne constitue d’ailleurs pas un droit au crédit : l’établissement reste libre d’accepter ou de refuser le financement après analyse du dossier.
Revenus locatifs et investissement sans apport
La prise en compte des futurs loyers est particulièrement importante lorsqu’un investisseur cherche à financer son projet avec peu ou pas d’apport.
Mais un projet rentable sur le papier ne garantit pas son financement.
La banque cherche notamment à déterminer si l’emprunteur pourra continuer à supporter son crédit en cas d’aléa locatif.
C’est pourquoi la qualité du dossier, l’épargne disponible et la situation financière de l’investisseur restent déterminantes.
👉 https://www.lelabodesinvestisseurs.fr/investir-immobilier-sans-apport/
La rentabilité ne suffit pas à convaincre une banque
Autre erreur fréquente : considérer qu’un investissement très rentable sera automatiquement plus facile à financer.
Ce n’est pas nécessairement le cas.
Une rentabilité élevée peut rendre le projet économiquement intéressant, mais la banque analyse d’abord la capacité de l’emprunteur à supporter son financement et le risque du dossier.
C’est précisément pour cette raison qu’il faut distinguer :
la rentabilité de l’investissement
et
la finançabilité de l’investisseur.
👉 Rentabilité investissement immobilier : rendement ou valorisation ? – Le labo des investisseurs
Ce qu’il faut retenir
Pour financer un investissement locatif, la banque ne considère généralement pas l’intégralité du futur loyer comme un revenu disponible.
Le HCSF prévoit l’application d’une décote destinée à intégrer le risque locatif ; dans la pratique, environ 70 % du loyer est fréquemment retenu par les établissements.
Ces revenus viennent ensuite participer au calcul du taux d’effort, qui ne doit en principe pas dépasser 35 %.
Comprendre cette mécanique avant de rechercher un bien permet donc d’établir un budget d’investissement beaucoup plus réaliste.
FAQ – Revenus locatifs et crédit immobilier
Quel pourcentage des loyers la banque prend-elle en compte ?
De nombreuses banques retiennent environ 70 % des revenus locatifs afin de tenir compte notamment du risque de vacance ou d’impayés. Ce pourcentage peut toutefois varier selon l’établissement ; le HCSF impose une décote pour risque locatif mais pas un taux uniforme de 70 %.
Un futur loyer compte-t-il pour obtenir un crédit ?
Oui. Les loyers futurs du logement faisant l’objet du financement peuvent être pris en compte dans les revenus étudiés par la banque, avec application d’une décote.
Les loyers permettent-ils de dépasser 35 % d’endettement ?
Les revenus locatifs retenus augmentent les revenus pris en compte dans le calcul, mais le taux d’effort reste en principe limité à 35 %. Les banques disposent néanmoins d’une marge de flexibilité encadrée sur une partie de leur production de crédits.
Pourquoi la banque ne prend-elle pas 100 % du loyer ?
Parce qu’un logement peut connaître des périodes de vacance ou des impayés. La décote permet à l’établissement prêteur d’intégrer ce risque dans son analyse.